Kleinreparaturklausel im Mietvertrag – Streitigkeiten um die Kosten
Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern beziehen sich sehr oft auf die Kosten entsprechend der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag. Viele dieser Streitigkeiten enden vor Gericht. Und überwiegend hat hierbei der Vermieter das Nachsehen, da viele sogenannte „Kleinreparaturklauseln“ in Mietverträgen von den Gerichten für unwirksam erklärt werden.
Was aber fällt unter Kleinreparaturen?
Formal heißt es „Kleinreparaturen sind Reparaturen an Installationsgegenständen, Anlagen und Einrichtungen, welche dem „direkten und häufigen Zugriff des Mieters“ unterliegen.
Hierzu zählen zum Beispiel: Fenster- und Türschlösser und -beschläge, Verschlussvorrichtungen von Fensterläden und Jalousien, etc.
Im Einzelfall ist zu prüfen, ob der Schaden durch den „direkten und häufigen Zugriff“ des Mieters entstanden ist. In dem Fall hat der Mieter die Reparaturkosten zu übernehmen. Allerdings nur insofern diese den zulässigen Einzelbetrag für Reparaturkosten nicht übersteigen. Fallen die Reparaturkosten höher aus, so dürfen diese auch nicht anteilig dem Mieter angelastet werden. In dem Fall muss der Vermieter die Kosten komplett selbst bezahlen.
Auch für alle anderen Schäden, welche nicht dem „direkten und häufigen Zugriff des Mieters“ unterliegen, trägt der Vermieter die Kosten für die Reparaturen.
(Selbstverständlich sprechen wir hier nur von Schäden, welche nicht vorsätzlich oder fahrlässig verursacht wurden.)
Gesetzliche Regelungen zur Kleinreparaturklausel im Mietvertrag
In § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sind Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages geregelt. Dieser Paragraph besagt generell folgendes: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen“.
Dies besagt, dass generell der Vermieter für Reparaturen und Instandsetzungen in der Wohnung aufzukommen hat.
Weitere Regelungen finden sich im § 28 (Instandhaltungskosten) Abs. 3 der II. BV (Berechnungsverordnung). Dort ist aufgelistet, was im Allgemeinen unter „kleinen Instandhaltungen“ (Kleinreparaturen) zu verstehen ist.
Diese Auflistung in §28 Abs. 3 II.BV wurde durch das BGH Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88 (auch: NJW 1989/ 2248) noch weiter eingeschränkt. Das Gericht hat ergänzt, dass nur Installationsgegenstände, Anlagen und Einrichtungen unter Kleinreparaturen fallen, die dem „direkten und häufigen Zugriff des Mieters“ ausgesetzt sind.
Weiterhin ist § 307 BGB zu beachten. Die Kleinreparaturklausel kann unwirksam sein, wenn sich aus § 307 BGB ein „Verstoß gegen die Zumutbarkeitsgrenze“ begründen lässt (Bezug nehmend auf das Urteil des Amtsgerichtes Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 15.10.2013, 2 C 1438/13).
Wichtige Urteile zum Thema Kleinreparaturklausel im Mietvertrag
Wir haben hier einige wichtige Urteile zum Thema Kleinreparaturklausel aufgeführt, welche Aufschluss über die geltende, sowie aktuelle Rechtsprechung geben:
- BGH, Urteil vom 07.06.1989, VIII ZR 91/88: BGH – Kleinreparaturklausel darf sich nur auf dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegende Gegenstände beziehen
- AG Zossen, Urteil vom 11.06.2015, 4 C 50/15: Einbeziehung von Spiegeln, Verglasungen und Beleuchtungskörpern in Kleinreparaturklausel unzulässig
- Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 15.10.2013, 2 C 1438/13: Unwirksame Kleinreparaturklausel bei Gesamtbelastung der jährlichen Kleinstreparaturen von über 6 % der Jahresbruttokaltmiete
- Amtsgericht Bingen, Urteil vom 04.04.2013, 25 C 19/13: Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Obergrenze von 120 Euro pro Einzelreparatur unzulässig
- AG Gießen, Urteil vom 30.04.2008, 40-M C 125/08: Erneuerung eines verkalkten Wasserhahns obliegt dem Vermieter und unterfällt nicht der Kleinreparaturklausel
- Amtsgericht München, Urteil vom 07.07.2006, 473 C 36207/05: Entkalken ist Vermieterpflicht
(Urteile lesen: www.kostenlose-urteile.de)
Mietvertrag / Kleinreparaturklausel – drei wichtige Punkte beachten !
Bei der Erstellung eines Mietvertrages gibt es einiges zu beachten, auch vorformulierte Standard-Mietverträge sind nicht immer 100%-ig rechtssicher. Zuviel ändert sich zu schnell im Mietrecht.
Beim Thema „Kleinreparaturen“ empfehlen wir folgende drei Dinge unbedingt zu beachten:
- Erfolgt eine Auflistung der unter Kleinreparaturen fallenden Mietsachen, so ist unbedingt darauf zu achten, dass hierbei nur Gegenstände, Anlagen und Einrichtungen aufgeführt werden, die dem „direkten und häufigen Zugriffs des Mieters“ unterliegen.
- Die Kosten für Kleinreparaturen sollten im Einzelfall 100 Euro nicht übersteigen
- Der Jahreshöchstbetrag sollte max. 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen
Um die eigenen Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen in der Mietwohnung so gering wie möglich zu halten, tendieren manche Vermieter dazu, relativ hohe Beträge für Einzelreparaturkosten anzusetzen, sowie eine höhere prozentuale Jahreshöchstgrenze zu wählen. Davon ist generell abzuraten, denn dies kann im Umkehrschluss schnell dazu führen, dass Vermieter im Streitfall auf allen Kosten „sitzen bleiben“.
Kommt es zum Streitfall und landet dieser vor Gericht, so beurteilen Richter nämlich meist die Gesamtgestaltung der “ Kleinreparaturklausel “. Schon die Aufnahme unzulässiger Gegenstände, Anlagen und Einrichtungen bei der Auflistung der unter Kleinreparaturen fallende Mietsachen, oder ein überhöhter Betrag für Einzelreparaturen oder eine zu hohe Jahreshöchstgrenze führen „jeweils“ meist zur Unwirksamkeit der kompletten Klausel. In diesem Fall hat der Vermieter das Nachsehen und sämtliche Kosten für Reparaturen in der Wohnung selbst zu tragen.
Wer nicht sicher ist, wie der Mietvertrag am sichersten zu gestalten ist, lässt sich am besten von einem Fachmann beraten, oder von diesem den Mietvertrag erstellen.
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