Kleinreparaturklausel im Mietvertrag – Streitigkeiten um die Kosten

Diese Auflistung in §28 Abs. 3 II.BV wurde durch das BGH Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88 (auch: NJW 1989/ 2248) noch weiter eingeschränkt. Das Gericht hat ergänzt, dass nur Installationsgegenstände, Anlagen und Einrichtungen unter Kleinreparaturen fallen, die dem „direkten und häufigen Zugriff des Mieters“ ausgesetzt sind.

Weiterhin ist § 307 BGB zu beachten. Die Kleinreparaturklausel kann unwirksam sein, wenn sich aus § 307 BGB ein „Verstoß gegen die Zumutbarkeitsgrenze“ begründen lässt (Bezug nehmend auf das Urteil des Amtsgerichtes Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 15.10.2013, 2 C 1438/13).

Wichtige Urteile zum Thema Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

Wir haben hier einige wichtige Urteile zum Thema Kleinreparaturklausel aufgeführt, welche Aufschluss über die geltende, sowie aktuelle Rechtsprechung geben:

• BGH, Urteil vom 07.06.1989, VIII ZR 91/88: BGH – Kleinreparaturklausel darf sich nur auf dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegende Gegenstände beziehen
• AG Zossen, Urteil vom 11.06.2015, 4 C 50/15: Einbeziehung von Spiegeln, Verglasungen und Beleuchtungskörpern in Kleinreparaturklausel unzulässig
• Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 15.10.2013, 2 C 1438/13: Unwirksame Kleinreparaturklausel bei Gesamtbelastung der jährlichen Kleinstreparaturen von über 6 % der Jahresbruttokaltmiete
• Amtsgericht Bingen, Urteil vom 04.04.2013, 25 C 19/13: Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Obergrenze von 120 Euro pro Einzelreparatur unzulässig
• AG Gießen, Urteil vom 30.04.2008, 40-M C 125/08: Erneuerung eines verkalkten Wasserhahns obliegt dem Vermieter und unterfällt nicht der Kleinreparaturklausel
• Amtsgericht München, Urteil vom 07.07.2006, 473 C 36207/05: Entkalken ist Vermieterpflicht

(Urteile lesen: www.kostenlose-urteile.de)

Mietvertrag / Kleinreparaturklausel – drei wichtige Punkte beachten !

Bei der Erstellung eines Mietvertrages gibt es einiges zu beachten, auch vorformulierte Standard-Mietverträge sind nicht immer 100%-ig rechtssicher. Zuviel ändert sich zu schnell im Mietrecht.

Beim Thema „Kleinreparaturen“ empfehlen wir folgende drei Dinge unbedingt zu beachten:

• Erfolgt eine Auflistung der unter Kleinreparaturen fallenden Mietsachen, so ist unbedingt darauf zu achten, dass hierbei nur Gegenstände, Anlagen und Einrichtungen aufgeführt werden, die dem „direkten und häufigen Zugriffs des Mieters“ unterliegen.
• Die Kosten für Kleinreparaturen sollten im Einzelfall 100 Euro nicht übersteigen
• Der Jahreshöchstbetrag sollte max. 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen

Um die eigenen Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen in der Mietwohnung so gering wie möglich zu halten, tendieren manche Vermieter dazu, relativ hohe Beträge für Einzelreparaturkosten anzusetzen, sowie eine höhere prozentuale Jahreshöchstgrenze zu wählen. Davon ist generell abzuraten, denn dies kann im Umkehrschluss schnell dazu führen, dass Vermieter im Streitfall auf allen Kosten „sitzen bleiben“.

Kommt es zum Streitfall und landet dieser vor Gericht, so beurteilen Richter nämlich meist die Gesamtgestaltung der “ Kleinreparaturklausel “. Schon die Aufnahme unzulässiger Gegenstände, Anlagen und Einrichtungen bei der Auflistung der unter Kleinreparaturen fallende Mietsachen, oder ein überhöhter Betrag für Einzelreparaturen oder eine zu hohe Jahreshöchstgrenze führen „jeweils“ meist zur Unwirksamkeit der kompletten Klausel. In diesem Fall hat der Vermieter das Nachsehen und sämtliche Kosten für Reparaturen in der Wohnung selbst zu tragen.

Wer nicht sicher ist, wie der Mietvertrag am sichersten zu gestalten ist, lässt sich am besten von einem Fachmann beraten, oder von diesem den Mietvertrag erstellen.