Mietpreisbremse – Mieterhöhung – Mietspiegel
Aktuelles zur Mietpreisbremse:
Nach Einführung des Gesetzes ist nun einige Zeit vergangenen und anhand neuer Statistiken wurde festgestellt, dass die Mietpreisbremse zu wenig greift (dies war unserer Meinung nach auch zu erwarten).
Die von den Verantwortlichen erwarteten Marktveränderungen sind nicht aufgetreten. Aus diesem Grund wird nun über eine Änderung bzw. Verschärfung des Gesetzes diskutiert.
Auch entsprechende Kontrollen soll es geben, damit sich auf dem Mietmarkt in Zukunft etwas ändert.
Ob, wann und in welcher Form die Gesetzesänderungen / Verschärfungen umgesetzt werden, bleibt abzuwarten.
Die Mietpreisbremse in Baden Württemberg gilt ab dem 01.11.2015, d. h. eine Mieterhöhung ist nur noch entsprechend dem geänderten Gesetz und in Anlehnung an die örtlichen Mietspiegel anwendbar.
Am 29.09.2015 hat die Landesregierung Baden Württemberg die Mietpreisbegrenzungsverordnung BW (MietBgVO BW) beschlossen. Die Umsetzung erfolgt zum 01.11.2015.
68 Städte und Gemeinden wurden dabei von der Landesregierung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. In diesen Gebieten werden die Mietpreise bei Neuvermietung nunmehr eingegrenzt.
Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs in angespannten Wohnungsmärkten (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) ist bundesweit bereits zum 01. Juni 2015 in Kraft getreten. Die Einführung, Umsetzung und Wirksamkeit liegt jedoch auf Länderebene.
Mietpreisbremse bei angespanntem Wohnungsmarkt
Um die Mietpreisbremse wirksam umzusetzen, müssen die einzelnen Bundesländer eine Rechtsverordnung erlassen, in der sie „Wohngebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“ ausweisen. In diesen Bereichen findet dann die Mietpreisbremse Anwendung.
Baden Württemberg hat dies nun zum 01.11.2015 verordnet.
Für die von der Landesregierung ausgewiesenen „Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“ gilt die Mietpreisbremse dann erst einmal für 5 Jahre.
Unsicherheit bei Mieterhöhung
Bei Vermietern besteht derzeit eine große Unsicherheit, wie mit dem neuen Gesetz umzugehen ist. Welche Mieterhöhungen sind erlaubt, welcher Mietpreis kann angesetzt werden? Es bestehen diesbezüglich viele Fragen.
Wir haben die wichtigsten Punkte des neuen Gesetzes zusammengefasst, um Ihnen einen ersten Überblick zu bieten.
Fakten zur Mietpreisbremse
- gültig nur für Neuvermietung (Wiedervermietung) von Bestandsimmobilien
- nur gültig in ausgewiesenen Wohngebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (d.h. alle anderen Gebiete sind davon nicht betroffen)
- Mietpreis darf dann 10% der ortsüblichen Miete von vergleichbarem Wohnraum lt. Mietspiegel (oder ähnlichen statistischen Erhebungen) nicht überschreiten
Ausnahmen im Gesetz zur Mietpreisbremse
- nicht anwendbar, wenn die letzte wirksam vereinbarte Miete bereits oberhalb der Mietpreisbremse liegt. Bei der Neuvermietung muss eine Absenkung dieser Miete nicht erfolgen (allerdings muss diese letzte Mieterhöhung länger als 1 Jahr zurückliegen)
- nicht gültig bei Neubauten, sowie bei erstmaliger Nutzung und Vermietung von Immobilien die nach dem 01. Oktober 2014 fertig gestellt wurden
- nicht gültig bei erstmaliger Neuvermietung umfassend modernisierter Wohnungen (wenn der Aufwand für die durchgeführte Modernisierung (Sanierung) 1/3 der Kosten umfasst, die bei einem Neubau anzusetzen wären). Es bezieht sich hier nicht auf kleinere Renovierungs- oder Modernisierung-, sowie Erhaltungsmaßnahmen
Die Mietpreisbremse gilt nur bei neu zu vermietenden Wohnraum (nicht anwendbar auf Gewerbeflächen). Auch bestehende Wohnraum-Mietverträge sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen.
Mietspiegel bei Mieterhöhung berücksichtigen
Bei zukünftiger Neuvermietung von Wohnraum bietet ein (am besten qualifizierter Mietspiegel) die Grundlage für die Mietpreisermittlung.
Die neue Miete darf in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zukünftig die 10% Marke bezogen auf die ortsübliche Vergleichsmiete lt. Mietspiegel nicht mehr übersteigen.
Hier gehts zum Mietspiegel für Stuttgart: Aktueller Mietspiegel 2017/2018
Mietpreisbremse gilt auch bei Staffelmietverträgen
Die Mietpreisbremse gilt zukünftig auch für Staffelmietverträge. Auch hier darf die Ausgangsmiete nur noch max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, ebenso ist dies bei allen weiteren Mietstaffeln anzuwenden. Das bedeutet, dass jede Mietstaffel für sich zu überprüfen ist, ob sich der Mietpreis dann noch immer im festgelegten Bereich der Mietpreisbremse bewegt. Zu beachten ist, dass Modernisierungsumlagen bei Staffelmietverträgen nicht angewandt werden dürfen.
Mietpreisbremse auch bei Index-Mieten
Bei Index-Mietvereinbarungen ist die 10% Marke nur auf die Ausgangsmiete anzuwenden. Die weiteren Mieterhöhungen bleiben davon unberührt, da sich die Index-Mietvereinbarung nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern am Verbraucherpreisindex orientiert. Den Verbraucherpreisindex ermittelt das Statistische Bundesamt in regelmäßigen Abständen.
Möblierte Wohnungen auch betroffen?
Die Mietpreisbremse könnte hier u. U. auch zum tragen kommen, wenn Fehler bei der Vermietung gemacht werden. Abhängig ist dies von verschiedenen Faktoren (Zeitraum der Vermietung, etc.), sowie von der Gestaltung des Mietvertrages.
Kappungsgrenze für Mieterhöhungen
Die Kappungsgrenze bezieht sich auf bestehende Mietverträge.
Für eine Mieterhöhung bei Bestandsimmobilien muss der Vermieter nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete lt. Mietspiegel heranziehen, sondern auch die Kappungsgrenze beachten.
In Stuttgart und den weiteren in der MietBgVO BW nun ausgewiesenen Städten und Gemeinden gilt die Kappungsgrenze von max. 15 % .
In Gebieten ohne große Wohnungsnot liegt diese Grenze bei 20% innerhalb von 3 Jahren. Seit 01.05.2013 können die einzelnen Bundesländer eine Rechtsverordnung für Gebiete mit Wohnungsnot erlassen, in denen die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % herabgesetzt wird. Diese Rechtsverordnung gilt jedoch auch nur für 5 Jahre.
Mietpreisbremse – Umsetzung der einzelnen Bundesländer
Die Rechtsverordnung über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt als Grundlage zur Einführung der Mietpreisbremse muss von den einzelnen Bundesländern erstellt und begründet werden und bis spätestens 31.12.2020 in Kraft treten. Sechs Bundesländer haben die Mietpreisbremse bereits umgesetzt. Andere Bundesländer planen die Umsetzung für die nächsten Monate.
Fazit: Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt / Ballungsräumen war längst überfällig. Allerdings gibt es hier, wie bei jedem anderen Gesetz auch, verschiedene Vor- und Nachteile.
Fraglich bleibt auch, ob das Gesetz in dieser Form den erwünschten Zweck erfüllt. Mehr und günstigeren Wohnraum wird es auch dadurch leider nicht geben.
Mietpreisbremse – Mieterhöhung – Mietspiegel:
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