Infos zum Kaufvertrag beim Wohnungs- oder Hausverkauf – hierzu das Wichtigste vorne weg: Eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages beim Immobilienverkauf ist rechtlich vorgeschrieben.
Nachfolgend erhalten Sie die wichtigsten Informationen zum Kaufvertrag, Notar, Grundbuch, Beurkundung, etc.
Besprechen Sie rechtzeitig alls Details zum Kaufvertrag
Bei Immobiliengeschäften schreibt der Gesetzgeber vor, dass für den Vertragsabschluss ein Notariat hinzugezogen wird, welches den Kaufvertrag (somit den Wechsel des Eigentümers) beurkundet.
Aus gutem Grund! Sowohl die Vertragsgestaltung, als auch die Abwicklung des im Kaufvertrag geregelten Prozesses des Eigentumsübergangs sind hoch komplex. Damit Sie sich bereits frühzeitig ein Bild von den Aufgaben und der Arbeitsweise des Notars machen können und wissen, worauf Sie achten müssen, haben wir für Sie diese Informationen zusammengestellt.
Sicherheit durch notarielle Beurkundung des Kaufvertrages
Die Vorschrift, dass ein regulärer Immobilienverkauf beim Notar beurkundet werden muss, gibt Ihnen große Sicherheit. Formelle Fehler sind dadurch nahezu ausgeschlossen. Der Notar ist zudem ein neutraler Berater, der die Pflicht hat, Ihnen den Kaufvertrag und seine juristischen Klauseln in einem allgemein verständlichen Deutsch zu erklären.
Auch um die Abwicklung der einzelnen behördlichen Schritte, das Einholen von Negativzeugnissen, den Eintrag einer Auflassungsvormerkung, sowie die Umschreibung des Eigentums (Grundbuch) kümmert sich das Notariat. Es wird zudem den Käufer zur Zahlung auffordern, sobald alles Erforderliche erledigt ist. Um diese Aufgaben müssen Sie sich also nicht kümmern.
In Immobilien – Kaufverträgen werden etliche Passagen standardisiert verwendet. Dies bietet Ihnen als Laie die Gewähr, dass alles mit rechten Dingen zugeht.
Individuelle Vereinbarungen im Kaufvertrag
Neben den üblichen, rechtlich nötigen und standardisierten Abschnitten eines Kaufvertrags können individuelle Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer getroffen werden.
Dies betrifft vor allem die Themen Zahlungsmodalitäten, Übergabezeitpunkt, Anzahlungen, mitverkauftes Inventar, vom Verkäufer zu erbringende Leistungen, sowie alle anderen besonderen Absprachen, die während der Verhandlung getroffen wurden. Alle besprochenen Vereinbarungen werden vom Notar zunächst auf ihre rechtliche Zulässigkeit geprüft, bevor er sie in den Kaufvertragsentwurf aufnimmt.
TIPP: Der Notar ist bei der Aufnahme und Ausgestaltung besonderer vertraglicher Vereinbarungen von Informationen abhängig, die ihm von Ihnen (Verkäufer) oder vom Käufer zugetragen werden. Überlassen Sie deshalb die Zusammenarbeit mit dem Notariat nicht allein dem Käufer, sondern bringen Sie sich aktiv mit ein. Besprechen Sie sich mit dem Notar oder dem zuständigen Sachbearbeiter und lassen Sie sich alle Regelungen in ihrer Tragweite genau erläutern.
Zu welchem Notar Sie gehen, sollten Sie gemeinsam mit dem Käufer entscheiden. Wichtig ist, dass beide Parteien in ihm eine Vertrauensperson sehen.
Der Notar muss sich vor der Beurkundung von der Identität der Vertragspartner überzeugen. Verkäufer und Käufer müssen sich also am vereinbarten Unterschriftstermin mit einem gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen können. Der Notar wird sich zudem zu Beginn des Termins vergewissern, dass alle Beteiligten der deutschen Sprache mächtig sind und damit den Inhalt des Kaufvertrags verstehen.
TIPP: Stellen Sie rechtzeitig sicher, dass Ihre Ausweispapiere gültig sind. Verfügt einer der Vertragspartner nur über ungenügende Deutschkenntnisse, muss rechtzeitig ein Dolmetscher bestellt werden.
Grundbuch – die Auflassungsvormerkung
Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist, wird der Notar im Grundbuch für Ihre Immobilie eine so genannte – Auflassungsvormerkung – eintragen lassen. Diese können Sie sich als eine Art Reservierung vorstellen. Mit der Auflassungsvormerkung wird der Anspruch des Erwerbers auf den Kauf Ihrer Immobilie namentlich eingetragen. Ab diesem Moment können Sie selbst ohne Zustimmung des Käufers keine Änderung im Grundbuch mehr vornehmen.
Die Auflassungsvormerkung ist in der Regel eine der Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises. Sie dient als Sicherheit für den Käufer.
Kaufvertrag: Zahlungstermin / Zahlungsfälligkeit
Im Kaufvertrag werden neben dem Kaufpreis und den Zahlungsmodalitäten auch festgelegt, zu welchem Termin und unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis zur Zahlung fällig wird. In der Regel wird vereinbart, dass die Fälligkeit dann eintritt, wenn die beiden folgenden Punkte erfüllt sind:
Die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen
Die Löschung aller nicht übernommenen Lasten im Grundbuch ist sichergestellt
Um die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Löschung von Lasten (Pfandfreigabe) kümmert sich der Notar. Sie sollten sich allerdings rechtzeitig mit Ihrer Bank in Verbindung setzen, um die Voraussetzung für die Pfandfreigabe zu schaffen. Sprechen Sie hierzu mit Ihrem Bankberater und dem Notar.
Häufig wird im Kaufvertrag zusätzlich ein genaues Datum eingetragen, vor dem die Zahlung nicht zu leisten ist. Weitere Bedingungen können vereinbart werden.
Belastungsvollmacht
Die meisten Immobilien werden von einer Bank finanziert. Die Bank wird Ihnen die Summe, mit der sie den Kauf finanziert, direkt überweisen bzw. bei einem bestehenden Restkredit die Ablösesumme an Ihre Bank und den Restbetrag auf Ihr Konto.
Vorher aber wird die Bank des Käufers als Sicherheit für den Kredit und dessen Auszahlung verlangen, eine Grundschuld im Grundbuch einzutragen. Da die Immobilie im Moment der Fälligkeit aber immer noch Ihnen gehört, ist dies nur möglich, wenn Sie eine „Belastungsvollmacht“ erteilen. Dieses komplizierte Verfahren ist absolut üblich.
Der Notar kann Ihnen genau erklären, weshalb mit seiner Hilfe keine Nachteile für Sie entstehen können.
Weitere Vereinbarungen im Kaufvertrag
Bitte beachten Sie, dass bei Immobiliengeschäften folgende besondere rechtliche Bestimmung besteht: Alle Vereinbarungen, die im Zusammenhang mit dem Verkauf getroffen werden, müssen in der Kaufurkunde niedergelegt werden. Nebenabsprachen sind nicht erlaubt und gefährden die Gültigkeit des gesamten Vertrags!
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Bei Immobiliengeschäften schreibt der Gesetzgeber vor, dass für den Vertragsabschluss ein Notariat hinzugezogen wird, welches den Kaufvertrag (somit den Wechsel des Eigentümers) beurkundet.
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